近日，南昌市民熊女士向新法治報·贛法云記者投訴，她在今年5月經中介介紹，在南昌高新技術開發區的贛電東方城訂購了一套商品房，約定7月底交房，可交納首付款后，兩個多月時間過去了，至今連購房合同都無法簽訂。

記者介入采訪后，開發商回應，在8月底交房前能夠完成簽約備案，對于熊女士退房退款的訴求無法滿足。

對此，有律師表示，即使在沒有簽訂購房合同的情況下，熊女士也可以雙方口頭約定的交房日期向開發企業主張違約損失。

贛電東方城

投訴：現房樓盤遲遲無法交房

“5月份我到贛電東方城訂房時，銷售說是現房交付，可我到現在連合同都簽不了。”8月14日，南昌市民熊女士向記者講述了自己的購房遭遇。

今年5月，熊女士在房產中介的推薦下，在位于南昌高新技術開發區的贛電東方城樓盤訂購了一套商品房，5月31日與樓盤開發商江西凱達房地產開發有限公司(下稱“凱達公司”)簽訂了認購協議書，并向公司交了5萬元定金和9.5萬元首付款。

熊女士提供的微信聊天記錄顯示，贛電東方城的銷售張某向熊女士承諾交房日期在今年7月底。

記者注意到，在雙方的溝通過程中，熊女士一直在追問凱達公司何時能與她簽訂購房合同以及網簽備案，但銷售張某的解釋是，樓盤需要調整備案銷售價格才能進行網簽，該程序需要花費時間。

然而，直到約定的交房時間過去，熊女士至今仍未收到凱達公司的簽約通知。

調查：買房兩個多月拿不到購房合同

“賣我房子的銷售早就離職了，我跟他們樓盤的領導協商延期交房怎么處理，都是強調我們還沒有簽購房合同。”熊女士告訴記者，目前她只跟凱達公司簽訂了認購協議，但在協議中并未對樓盤的交房時間，以及違約責任進行約定，現在維權也成了難題。

在熊女士跟凱達公司簽訂的認購協議書中，記者看到相關條款中約定，認購方須于簽訂認購協議的3日內，在凱達公司推薦的銀行辦理按揭，同時與凱達公司簽署《商品房買賣合同》交納首付款。

“當時我也問了，為什么不簽合同，就告訴我‘三限房’(限房價、限轉讓、限對象)要走程序，兩個月過去了，程序還沒走完。”熊女士表示，她簽完認購協議書后才發現凱達公司在銷售環節有很多不規范的地方，“我買的是27棟，現在27棟有不少業主都跟我一樣拿不到購房合同”。

據了解，按照《城市商品房預售管理辦法》《江西省城市商品房預售管理辦法》的相關規定，開發經營企業預售商品房時，買賣雙方應當簽訂商品房預售合同。預售人在簽約之日起30日內持該合同到市、縣房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。

那么，為何贛電東方城樓盤的開發企業凱達公司遲遲不跟購房人簽訂購房合同呢？

開發商：正在履行調價手續

8月15日，記者陪同熊女士來到贛電東方城營銷中心了解情況。對于無法簽訂購房合同的原因，該營銷中心相關負責人的解釋是，由于贛電東方城屬于“三限房”，調價需要在政府部門履行手續，可以保證在8月底交房前簽訂購房合同并完成備案。

對于這樣的說法，熊女士無法接受。她表示，既然未與凱達公司簽訂購房合同，且對方未在承諾期限內(7月底)交房，她想退房退款。

公開信息顯示，7月3日，凱達公司開發的東方豪庭項目(贛電東方城的項目備案名)，在收取購房人定金后，未將定金等購房款直接轉入定金監管賬戶，存在不按規定使用商品房預售款的違法行為，被南昌市住房和城鄉建設局進行了行政處罰，罰款1.99萬元。

對此，該名負責人稱，樓盤月銷火爆，定金等購房款轉錯了賬號，與目前無法簽訂購房合同的問題無關。

“如果說我們簽了合同，合同里會有一個月的寬展期，每個項目都會有(寬展期)。”該名負責人向記者表示，熊女士訂購的商品房已經在進行內部裝修，目前退房退款的訴求無法滿足，如果8月底沒有交房，就會按照購房合同里面的違約條款賠償，但賠償標準如何，并未詳細解釋。

律師：寬展期按合同約定執行

對此，江西法報律師事務所律師郭俊表示，寬展期指的是商品房延期交房寬限期時長，這并非法定，而是由當事人在購房合同中約定。若合同明確約定了“寬展期”，一般按合同執行。

郭俊表示，因延期交房產生的商品房銷售合同糾紛中，有不少房地產開發企業會主張以合同中約定的寬展期抗辯，但在司法實踐中，也有不少法院在審理時，會認為企業擬定的格式條款存在不合理減輕或免除其責任、排除或限制對方主要權利的情形，因而認定無效。

那么，熊女士目前未與開發商正式簽訂購房合同的情況，能否主張退房退款？

郭俊認為，熊女士簽訂的認購協議包含房屋位置、面積、價款等核心要素，效力可能被認定為商品房買賣合同。想要行使合同解除權，須以“是否導致購房目的無法實現”為判斷依據，若因開發商原因客觀造成購房目的不能實現，則可以解除認購協議并要求返還預付款，同時按LPR(貸款市場報價利率)標準計付違約金；反之，若項目仍在推進且未造成實際損失，則不支持以購房目的無法實現為由解除合同。

郭俊強調，即使在沒有簽訂購房合同的情況下，熊女士也可以雙方口頭約定的交房日期向開發企業主張違約損失。

記者發稿前，熊女士向南昌市住房和城鄉建設局開發管理科反映了贛電東方城樓盤在商品房預售過程中，未在規定時間內與購房者簽訂商品房預售合同的相關情況，該局工作人員表示將核實處理。

對于此事的進展，本報將持續關注。

◎文/圖 新法治報·贛法云 記者吳強

來源：大江網-新法治報